Mieter darf nicht gleichzeitig abgemahnt und gekündigt werden

Im Fall einer Pflichtverletzung durch den Mieter kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen, damit das Fehlverhalten eingestellt wird.

Durch die Abmahnung soll dem Mieter die Gelegenheit gegeben werden, sein Verhalten zu ändern. Setzt er gleichwohl seine Pflichtverletzung fort, kann der Vermieter uU das Mietverhältnis kündigen.

Allerdings darf der Vermieter die Abmahnung nicht mit einer Kündigung verbinden, da sie sonst ihrer Warnfunktion nicht nachkommen kann. Dies hat in einem aktuellen Fall das Amtsgericht Hamburg entschieden (Az 46C 144/16)

Mieter müssen mehr zahlen, wenn sie trotz Kündigung nicht ausziehen

Ein Kündigungsverfahren einer Mietwohnung wegen Eigenbedarf kann sehr langwierig sein: Wenn der Mieter trotz Eigenbedarfskündigung nicht auszieht, muss der Vermieter einen Räumungsprozess führen, der sich über mehrere Monate hinziehen kann.

Nun hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil (VIII ZR 17/16) dem Vermieter den Rücken gestärkt: Der Mieter muss ab Beendigung des Mietverhältnisses durch die Kündigung die Miete bezahlen, die der Eigentümer bei einer Neuvermietung erhalten würde. Bislang war der Mieter nur verpflichtet, die bisherige Miethöhe als Nutzungsentschädigung zu zahlen. Nunmehr hat der BGH klargestellt, dass die „Marktmiete“ ab dem Ende des Mietverhältnisses gilt. Gerade bei langen Räumungsverfahren und einer vereinbarten geringen Miete kommen auf den Mieter erhebliche finanzielle Risiken zu. Es ist daher genau zu prüfen, ob die Eigenbedarfskündigung des Vermieters formell zutreffen und materiell gerechtfertigt ist.

 

Vermieter: Kündigen wegen Mietrückstand

Ein Vermieter kann offene Mietforderungen gegen den säumigen Mieter gerichtlich geltend machen, zB im Wege der Klage, Mahnbescheids- und Vollstreckungsverfahren oder im sog. Urkundsprozess. Zur Miete gehören die Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlungen oder Nebenkostenpauschalen.

Wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete länger als einen Monat in Verzug gerät, kann ihm die Vermieter ordentlich kündigen, d.h. die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Gleiches gilt, wenn der Mieter die Miete ständig verspätet zahlt und vom Vermieter hierfür abgemahnt worden ist.

Eine fristlose Kündigung kann der Vermieter aussprechen, wenn an zwei aufeinanderfolgenden Terminen (z.B. Oktober und November) insgesamt mehr als 1 Monatsmiete rückständig ist. Gleiches gilt, wenn der Rückstand zwei Monatsmieten beträgt, in diesem Fall ist es sogar unerheblich, über welchen Zeitraum sich der Fehlbetrag angesammelt hat.

Gegen eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand kann sich der Mieter – jedoch nur einmalig in zwei Jahren – wehren, wenn er den gesamten Mietrückstand noch bis zu zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage bezahlt. Dann wird die fristlose – nicht jedoch eine fristgerechte – Kündigung unwirksam und das Mietverhältnis wird unverändert fortgesetzt.